今天最大的新闻，当然是深圳的调控新政。
有趣的是，相比于年北京大涨后的新政，深圳有着明显的不一样：
从以往经验来看，每次房价大涨后出台的调控政策，结果往往是「遍地哀鸿」
完了，高位站岗；半路限购，白费2年；合同解约，纠纷焦头烂额；以至于「北漂」被烙印鲜明的符号。
蚁族、北京折叠、干电池等标签占据了十多年的热词。
然而这次不一样，深圳新政后，更多的是喜气洋洋，嬉笑怒骂。
深圳一、表面杀伤
客观评价，深圳新政到底有多大的「杀伤力」？
「杀伤力」当然是有的，从政策的字里行间分析，不难看出，起码在字面的意义上，深圳的政策，基本属于当前的一线城市中，最为严格的限购限贷政策，赶超京沪：
京沪：户口直接买房
深圳：户口+连续3年社保
北京：一年内有离婚记录按揭算二套
深圳：追溯三年内的购房套数
3年限购，是深圳这一轮政策的起手大招。深圳购房人群中，外地人口较多，尤其是来自于京沪的购房者，比如水原既做北京也做深圳，从我们内部数据来看，购买深圳的客户中，有四分之一左右是来自北京。
这些人群中，只是单纯办下深圳户口后买房，大多数都没有持续的深圳社保；3年限购这一条基本把外地购买力卡死。
结婚追溯三年内的购房套数这条，大概是受到北京启发，但北京仅在按揭贷款资格上进行限制，深圳则直接挂钩购房资格。
从表面上看，这条是不逊于3年限购的大杀器；实际中，影响力相对轻微，原因下文解释。
限贷方面，新政相当于把原先按揭成数集体下调1-2成，首房首贷不变体现对房主不吵精神的尊重，不难看出，二套按揭贷款2成的设计背后有北京的影子。
贷款成数调整，银行就要重新讨论执行细则，变相暂时废掉5+2/3+4，而深圳的购买吸引力很大程度上来自于贷款的宽松审批，以及7成的贷款成数，以及轻易的拉高评估。
限贷这一条，表面上也是威力不弱。
二、实际威力
你看到的价格，不是真实的价格。这条道理也适用于很多方面，同理政策也不例外。
深圳楼市的这轮牛市，起点其实在年秋已经开始。
不过人性毕竟是追涨杀跌，楼市如果没有涨个20%以上，没有涨到媒体千篇一律声讨的地步，大多数人是不会承认上涨的存在的。历史来看，楼市一轮行情持续3-6个月基本到头了，新冠疫情把楼市冻结了三四个月，这才有了深圳喘口气的机会，三月份以后继续上涨。
这一波深圳牛市持续接近1年，给了买家充足的购房时间。即使你去年看到犹豫到年底，3月份发现继续上涨于是办理深户，5月份再买房。
可今天已经7月15了，稍有观察力的买房者，给半年的犹豫期，房子怎么也都买好了。更何况牛市已经快1年，长达1年涨幅+50%涨幅+1个月高位缓冲。
意味着什么？
——90%的潜在客户，基本已经买完了。
剩下10%的软脚虾，任何人也救不了，所谓人各有命。
我们的数据显示：3月份的深圳买房咨询，达到最高峰；6月只有3月的20%从去年到今年6月，深圳普遍性的板块涨幅，有20%-30%；个别地区50%+，稍有楼市常识的人都知道，50%差不多到顶了。
因为涨到顶，所以才会刺激政策的出台，前后交叉对比，政策的出台是意料之中，也是情理之中。
所以，今天你看一圈深圳房产自媒体，大家都是喜气洋洋，满面红光；讨论的话题，都是调侃。
该买的买完了，该赚的赚到了。深圳新政，像是一发华丽的礼炮，体面而正确。
三、后市如何？
1.三年社保限购
埋掉了外地客，不过本地客还有少量购买力，还需要时间消化，追涨总是永远不缺人。
深圳2.在途客户
在途的买家怎么办？
仍然有合规办法，不仅有网签，还有定G大法，爬洞不易，细节就不展开了。
总之，从限购到贷款，都有具体解决方案，详情咨询专业人士。
3.贷款成数会降低吗？
由于深圳已经经历一轮大涨，评估价早已跟不上实际售价；再加上，二套资格，基本都采用全款买入然后抵押的方式，二套按揭5成还是2成，没有关系。
单纯的贷款成数降低实际上没有什么杀伤力，更多的是长期的影响，当评估价逐渐恢复市场价，贷款成数的威力才能体现。
4.三年社保限购+离婚追溯套数
变相导致更多人采用职业首房首贷hp
5.深圳还会涨吗？
中西部大部分板块已涨，但并不是深圳所有板块都已得到均衡释放。板块的轮动，补涨还会继续，但整体的天花板，受到新政的限制，市场预期的反馈，再创新高的可能性不大。
也就是说，深圳楼市，开始进入存量的博弈阶段；洼地淘笋，零星捡漏。如果是外地客户，就不用眼红了。
四、下一步
如果是外地客户，不用继续盯着深圳了。而是寻找下一个深圳。因为自由和经济开放程度，深圳成为年轻人奋斗的天堂；充足的购买力涌入，才创造了更多的买家。
但是，房价翻倍的真正原因，始终都不是买卖的紧张，供需矛盾。第一批接到放水的城市，才能造就10倍20倍的战略雪坡。
深圳对年轻人的友好，私营企业的发达，造就了一个迅猛发展的一线城市。一线城市，才是上涨的根源。
深圳的舞台，暂时告一段落。
既然找到规律，那么下一步，就是继续走下去。
一线城市中，最大的抽水机是北京，目前房价只有深圳的60%。上海，虽然老龄化，也是跟着喝水胀肚的;相邻的广州，其实今年已经涨起来了。1.5线广州，二线城市中，毫无疑问的低价区：
沈阳，涨了一波还有余音；
重庆，蓄势待发刚刚冒头；
长沙，价格够低，政策禁入。
买房一行，本质是面积：攒下房本的面积，随时可以裂变成更多房本的面积。
今天的现金，没法兑换明年面积。
年，就是新人淘汰落后老人的决胜局。
拭目以待。