今年开年之初，长沙资规局重点点名5个片区，要全面提升其土地价值。我曾发文介绍：
长沙5片区房价或跨越式上涨！隆平/会展/南湖/黄兴北等“全面提升...土地价值”！
当时，我认为这5个片区中，会展片区、隆平片区、南部片区（解放垸一带）土地价值的确被低估。但对于南湖新城、黄兴北路，另有看法。
没曾想，近日，长沙市规划局召开土地出让工作调度会议，强调土地出让工作的重要性，并再度点名2个片区，正是我另有看法的黄兴北路、南湖新城片区！
原文如下：
高标准编制南部、北部片区规划，优化黄兴北路、南湖片区重点地块规划指标，完善隆平片区、会展片区教育、医疗配套等南北中心规划要完善、隆平、会展配套要完善，真正涉及土地，就只点名了黄兴北路、南湖片区。本次点名，旨在优化重点地块指标！
黄兴北路，豪宅云集，宝贵地块不少，价值有目共睹。但南湖新城，我却有不同看法。更何况，一路之隔的新开铺，更具有看点：
丨黄兴北路：2个倚天屠龙记级地块改规，就要推出了？
丨南湖新城：3大豪宅盘之后，稀缺江景地块将绝版，价值如何升？
丨新开铺：年总价地王之后，马上再推5宗地块，太牛了！
来，先看黄兴北路2大王炸地！
01、黄兴北路，2大王地全部改规
住宅占比大增，单价上3万\4万
近日，长沙资规局发布公告，开福中心区2个地块改规批前公示，正是期待已久的2大王炸地：
S1地块、S10地块
这两个重磅地块，如何优化？答案是大幅缩减商业占比、住宅体量大幅增加！
▲S1地块改规后示意图
▲S10地块改规后示意图
这两个地块，最终都大幅度降低商业，商住比1∶9，且限高大幅度降低。一一来看：
黄兴北路S1地块
50亩，不算小，开福寺正东边，地铁1号线和城际铁路交汇。
该地块，位置上有优势，价格预计会高于建发养云的2万多。
▲开福S1地块位置
我到该地块现场看过，围挡上有片区效果图。箭头所示，是S1地块位置。
地块此前为商住用地，且商住分离，商业部分限高米。但改规后为商住混合用地，限高80米，且随着商业大幅减少、西边开福寺的楼不高，所以这个房子未来部分楼栋的部分楼层，还能够看到江景。开福寺，也是一个重要的不利因素，恐怕有一些人觉得自己镇不住，不一定敢特别放心大胆的选这个房子。
所以，你看要不要选距离地铁四五百米的建发养云？虽然地铁远一点，但是没有开福寺的不利因子，而且距离芙蓉路CBD更近，是个不错选择。
开福中心S10地块
S10地快，早已盛传单价要破4万，刷新长沙天花板，到时会震惊所有买房人。
这个地块，是开福核心区、湘江边的江景地块，编号S10。大概92亩，商住比1:9，意味着大部分是住宅，而且有壮阔江景。
楼下是1/6号线双地铁口，往东就是芙蓉路CBD，往西过河就是万象城，往南两个地铁站就是五一广场和国金中心。
S10位置太宝贵。现在南湖新城绿城、中海两个楼盘卖3万，那S10卖4万就不成问题。
▲能找到S10地块吗？就是江边没建房子的空地
如果今年下半年就推房子，长沙楼市天花板从2万到3万花了一年，从3万到4万又只花了一年，太厉害了。
天花板不断捅破，倒不是说房价马上就涨得很猛，最主要的还是带来心理的冲击，刷新大家的认知。当长沙豪宅线冲破2万以后，单价1.5的楼盘一窝蜂的买，觉得不是问题。当三万、四万的豪宅越来越多之后，以后2万单价的中端楼盘也会变得习以为常，你觉得可能吗？（文章第二部分还要评论）
S10地块，即下图中箭头所示、湘江边地块：
▲黄兴北路区域效果图
看江、望岳、近洲，双地铁不远、大比例住宅，傲立群雄。这个房子，的确可以卖4万、至少3.5万没问题。如果初期评估这个地块的土地便宜了，拔高无妨。
02、南湖新城，还有王炸江景地
但价值难以超越3大豪宅盘
正如我年初发出的疑问：南湖新城，（住宅）土地价值被低估？
其实不然，到目前为止，长沙价值天花板，仍旧在这里，先后有绿城、中海、佰昌3大豪宅盘，更是霸占长沙楼面价前二名，真正的价值巅峰！
重点是，按照当下长沙各大豪宅聚集区的区位优势来看，南湖新城无论是在哪个方面，其实都不占优！
更重要的是，打开地图来看，南湖新城土地资源，已所剩无几，屈指可数。来，根据今年长沙城发集团的招商公告，片区可出让地块，即使加上未整理出的，即只有5个。
▲图中圆圈位置，是不错的地块
这其中，C05地块二期为纯商业地，先忽略；重点看4个住宅地。
鼓风机厂地块：无江景、无区位优势，唯一值得期待的就是地铁9号线、以及旁边规划的南湖中学；但地块同时也有明显的不利因子（懂得都懂），价值难以有突破。
都江路周边地块：这个地块，北邻中建江山壹号、东有小学，位置靠中间，安静宜居，有一定吸引力。但南侧不利因子也很明显，价值大打折扣，甚至不如鼓风机厂地块！
水利水电公司地块：多亩，放到南湖新城已经是超大体量，尽管在景观上没有优势，但也没有明显不利因子，且到4号线碧沙湖站和黄土岭站、1号线南湖路都不远，整体来说更耀眼。重点是，该地块目前的规划为商住比约4∶6，也就是说，有不小的商业体量，或将有商业盒子，对地块及周边来说有利！
二号地块：这个才是重中之重，是南湖新城最后的压轴江景地。地块于保利国际广场一路之隔，位置如下：
▲地块位置图
地块包含两个小地块，1宗纯商务、1宗商住混合，占据地铁4号线碧沙湖站出口位置，具有独特优势。地块限高米，且正对橘子洲头，伟人头像慈祥的目光注视它，也是南湖新城的门户，与保利国际广场的写字楼共构一道湘江之“门”。
重点是，该地块西侧为文化用地，规划为南湖文化产业基地，低矮建筑无遮挡，具有一线江景。
▲南湖文化产业基地效果图
另一个优势，在于地铁上盖，4号线碧沙湖站，5个地铁口，共计3个设在该地块上，可以说是的地铁出口最多的一个项目。
▲实景图
总的来说，南湖新城5宗地，除了二号地块外，其他很多地块，很一般、很一般。而二号地块，体量较小，如果能够调整优化指标，或将是3大豪宅之后的又一高端楼盘。但总的来说，价值应该难以超越3大豪宅盘！
03、开福中心、南湖新城之后，湘江以东，沿江哪个板块接棒？
新开铺，连响7炮之后，皇家大礼炮再度发射
长沙河东沿江板块，当下的价值巅峰，就在开福主城芯、南湖新城两个区域。接下来，南北两中心发力，但北中心沿江区域已成熟，基本没有地块可出，南中心则起步慢，现在连规划都未正式推出，时间上有得等！
那么，河东江岸，谁是南湖、开福中心的接班者？
答：新开铺！
此前，我曾粗略统计过，新开铺板块，总计约有超过21个地块可开发，因此海上名号“21响皇家大礼炮”。目前，根据统计，已连发7炮，先后有中建、龙湖、华润、中交等房企进驻，成为又一高端楼盘聚集区。
重点是，随着土拍持续，把那块还将陆续出地，价值将持续走高。这不，近段时间，又连续推出5宗地块，并发布地块拆迁公告，预计挂牌之期不远。
哪5宗地？4月份，新开铺相继发布S4、S5、S6、S2、S7等5个地块的拆迁公告：
地块位置具体如下：
其中，S4、S5地块正是长沙线材厂地块，也就是中国能建（葛洲坝）顶上的地块。根据4月23日消息，天心国资集团到访中国能建，双方就进一步推动湖南线材公司新开铺路老厂区土地盘活事项开展座谈交流，将一起推动湖南线材公司新开铺路老厂区及家属区成为片区城市更新首开项目。
这样一来，也预示着这些地块突出实践不会太久。另外，根据新开铺城市更新桂华，不止线材厂，新天小区、百姓市场、仁和家园被纳入城市更新的范畴，也就是说，除了S4-7、S2等地块外，还有包括S1、S10在内的多个地块都被纳入出让范围。
这其中，不乏优质带江景地块，且当下板块普遍已达精装1.7万+，随着时间越靠后，板块破2万不是问题，更高也有可能，又将是一个豪宅集中地！
不过，无论是开福中心、南湖新城、还是新开铺，上述王炸地，预计今年上半年都将没戏，具体还得等下半年。原因，得等这4宗王炸地的结果：
来源：长沙供地云、长沙资规局、李白楼语堂、网易新闻房产综合整理。因时间、市场等信息会发生变化，以上内容仅供参考，不做交易和服务的根据。文章部分图片与文字来源网络，若有问题请与我们反映。